中国房价将在6个月内加速下跌

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　　中国楼价即将即进入加速下跌通道。
　　在2013年10月，本人撰文判断《中国楼市泡沫最晚2015年底前破灭》时，多数人对此不以为然；在2014年3月更进一步判断《中国楼市拐点已经基本确认》，认同的人也不是太多。但是仅仅2个月后，大多数人认可了这个判断。但我们现在的判断已经再向推进了一步，即中国楼价将在6个月内进入快速下滑阶段，即便政府采取救市政策也于事无补。
　　从全国范围看，4月份已经成为更多城市的新房价格拐点月。根据中国房地产指数系统调查：全国100个城市（新建）住宅平均价格为11013元/平方米，环比上月上涨仅0.10%，涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌，分别同比减少和增加8个。
　　而对房地产市场更具冲击力的是，五一节假日3天，一线城市房产成交量大幅下降。北京二手房仅成交了31套，同比大降82%，创2009年有网签记录以来的历史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%，并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年最低值。深圳商品房成交同比跌幅超过六成；杭州在小长假期间主城区销售跌幅超过七成。上海、广州两地虽与去年基本持平，但促销跑量楼盘在这两地大幅增加。
　　从房价下降城市来看，宁波出现了7折新楼盘，而成都楼盘批量出现了10%左右的价格下调。而各地二手房已经普遍出现了有价无市——房东降价赶不上买方心理降价预期的状况。
　　造成房价下跌的最直接的原因是供需关系发生了变化。全国住房库存由2012年底的3.47亿平方米增加到了4月末的5.27亿平方米，而且仍在不断攀升。原因在于2012年以来新一轮价格泡沫的刺激，2013年全国土地出让金同比大幅增加57%，出让面积增加超过10%。这些地开发的楼盘在2014年陆续上市。与此同时，中国居民住宅消费能力已经接近被透支的极限，而仍有余钱买房的富豪和官员更多移民在海外买房。
　　在供求关系逆转的背后，是中国经济对于房地产的依赖度已经达到了极限。交银国际的一项研究表明，房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2-3个季度。在12个月的滚动基础上，现时逾60%的新广义货币供应量流入商品房销售。这个比率实际上已处于历史最高水平，十分惊人。
　　更深一层次探究，这里又潜伏着中国低通胀的秘密：一方面，房地产就像一块巨大的海绵，吸收了国内大部分新货币供应量。而房价是不计入通胀的，计入通胀的是房租价。另一方面，激素和抗生素的使用大幅降低了中国粮食和肉食的转化率，比如OECD国家平均每10公斤粮食转化为1公斤牛肉，在中国是3.6公斤，这压低了农产品价格，而农产品在CPI中的比例高达近1/3。
　　现在的挑战是，随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价——这些钱主要是通过人民币升值吸引热钱投机而从海外借来的，随着美联储开始退出QE，中国越来越缺乏赚钱的项目，热钱外流正成为大势所趋，房地产泡沫正面临持续挤压、甚至爆破的风险。
　　虽然5月14日央行要求商业银行保证首套房贷，但这最多是杯水车薪，也是纸上谈兵，因为对于商业银行来说，房地产正成为最大的风险领域。今年一季度中国银行业不良贷款新增540亿元，创2008年9月以来最高水平，而去年全年才993亿元人民币，且这种新增不良贷款正在加速，其中矿产和房地产是重灾区。最近，央行、银监会和保监会都在警告房地产风险。
　　与此同时，央行和金融监管部门正在进一步加强商业银行的资金规范管理。近日五部门联合发文《关于规范金融机构同业业务的通知》，逐项界定并规范了同业拆借、同业存款、同业借款、同业代付、买入返售（卖出回购）等同业投融资业务。该规定要求金融机构开展的以投融资为核心的同业业务，应当按照各项交易的业务实质归入上述基本类型，并针对不同类型同业业务实施分类管理。这将增加商业银行的融资成本，大大约束商业银行的腾挪空间。
　　此外，据媒体披露，监管层正将对“影子银行”挥出最重磅一击——10万亿银行非标融资或将回表，房地产资金输血管面临断裂风险。由于银行非标融资主要输血对象是包括房地产业在内的限制类行业，其监管升级或将进一步拉升房企融资成本和难度，这对于处于风声鹤唳中的房地产行业来说，这将是一次致命打击。未来将出现因地产商资金链断裂而被迫的价格跳水——这将打破“面粉价”推高“面包价”的神话。
　　即中国楼市泡沫已经从“价格最后上冲成交量下降”阶段，进入了“成交量急剧萎缩价格出现拐点”阶段，即将进入“成交量低迷价格大幅下跌”阶段。按照国际经验，从成交量大幅下降到价格快速下跌，一般约6个月左右的时间。
　　这一轮房价的下跌，按照本人的估计，如果没有外部地缘政治危机的影响，也至少会跌去30-40%；如果爆发了伊朗战争或东亚战争，则将会跌去50%以上。
　　这将是不以某些地产商意志为转移的。
   
   
   
   
   
   
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