mtgjo7684 发表于 2024-10-16 05:29:11

中国房价将在6个月内加速下跌

  中国楼价即将即进入加速下跌通道。
  在2013年10月,本人撰文判断《中国楼市泡沫最晚2015年底前破灭》时,多数人对此不以为然;在2014年3月更进一步判断《中国楼市拐点已经基本确认》,认同的人也不是太多。但是仅仅2个月后,大多数人认可了这个判断。但我们现在的判断已经再向推进了一步,即中国楼价将在6个月内进入快速下滑阶段,即便政府采取救市政策也于事无补。
  从全国范围看,4月份已经成为更多城市的新房价格拐点月。根据中国房地产指数系统调查:全国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米,环比上月上涨仅0.10%,涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看,55个城市环比上涨,45个城市环比下跌,分别同比减少和增加8个。
  而对房地产市场更具冲击力的是,五一节假日3天,一线城市房产成交量大幅下降。北京二手房仅成交了31套,同比大降82%,创2009年有网签记录以来的历史新低;北京商品住宅共成交169套,同比去年五一假期降低78.9%,并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年最低值。深圳商品房成交同比跌幅超过六成;杭州在小长假期间主城区销售跌幅超过七成。上海、广州两地虽与去年基本持平,但促销跑量楼盘在这两地大幅增加。
  从房价下降城市来看,宁波出现了7折新楼盘,而成都楼盘批量出现了10%左右的价格下调。而各地二手房已经普遍出现了有价无市——房东降价赶不上买方心理降价预期的状况。
  造成房价下跌的最直接的原因是供需关系发生了变化。全国住房库存由2012年底的3.47亿平方米增加到了4月末的5.27亿平方米,而且仍在不断攀升。原因在于2012年以来新一轮价格泡沫的刺激,2013年全国土地出让金同比大幅增加57%,出让面积增加超过10%。这些地开发的楼盘在2014年陆续上市。与此同时,中国居民住宅消费能力已经接近被透支的极限,而仍有余钱买房的富豪和官员更多移民在海外买房。
  在供求关系逆转的背后,是中国经济对于房地产的依赖度已经达到了极限。交银国际的一项研究表明,房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关,货币供应量走势领先约2-3个季度。在12个月的滚动基础上,现时逾60%的新广义货币供应量流入商品房销售。这个比率实际上已处于历史最高水平,十分惊人。
  更深一层次探究,这里又潜伏着中国低通胀的秘密:一方面,房地产就像一块巨大的海绵,吸收了国内大部分新货币供应量。而房价是不计入通胀的,计入通胀的是房租价。另一方面,激素和抗生素的使用大幅降低了中国粮食和肉食的转化率,比如OECD国家平均每10公斤粮食转化为1公斤牛肉,在中国是3.6公斤,这压低了农产品价格,而农产品在CPI中的比例高达近1/3。
  现在的挑战是,随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张,加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售,目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价——这些钱主要是通过人民币升值吸引热钱投机而从海外借来的,随着美联储开始退出QE,中国越来越缺乏赚钱的项目,热钱外流正成为大势所趋,房地产泡沫正面临持续挤压、甚至爆破的风险。
  虽然5月14日央行要求商业银行保证首套房贷,但这最多是杯水车薪,也是纸上谈兵,因为对于商业银行来说,房地产正成为最大的风险领域。今年一季度中国银行业不良贷款新增540亿元,创2008年9月以来最高水平,而去年全年才993亿元人民币,且这种新增不良贷款正在加速,其中矿产和房地产是重灾区。最近,央行、银监会和保监会都在警告房地产风险。
  与此同时,央行和金融监管部门正在进一步加强商业银行的资金规范管理。近日五部门联合发文《关于规范金融机构同业业务的通知》,逐项界定并规范了同业拆借、同业存款、同业借款、同业代付、买入返售(卖出回购)等同业投融资业务。该规定要求金融机构开展的以投融资为核心的同业业务,应当按照各项交易的业务实质归入上述基本类型,并针对不同类型同业业务实施分类管理。这将增加商业银行的融资成本,大大约束商业银行的腾挪空间。
  此外,据媒体披露,监管层正将对“影子银行”挥出最重磅一击——10万亿银行非标融资或将回表,房地产资金输血管面临断裂风险。由于银行非标融资主要输血对象是包括房地产业在内的限制类行业,其监管升级或将进一步拉升房企融资成本和难度,这对于处于风声鹤唳中的房地产行业来说,这将是一次致命打击。未来将出现因地产商资金链断裂而被迫的价格跳水——这将打破“面粉价”推高“面包价”的神话。
  即中国楼市泡沫已经从“价格最后上冲成交量下降”阶段,进入了“成交量急剧萎缩价格出现拐点”阶段,即将进入“成交量低迷价格大幅下跌”阶段。按照国际经验,从成交量大幅下降到价格快速下跌,一般约6个月左右的时间。
  这一轮房价的下跌,按照本人的估计,如果没有外部地缘政治危机的影响,也至少会跌去30-40%;如果爆发了伊朗战争或东亚战争,则将会跌去50%以上。
  这将是不以某些地产商意志为转移的。
   
   
   
   
   
   
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